Знакомим с особенностями совершения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Общие правила совершения сделок в отношении имущества несовершеннолетних

Все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки, прежде всего, интересует, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка при совершении той или иной сделки, например, при продаже квартиры. 
Как пояснила эксперт Росреестра Татарстана Рузиля Кашшапова, в настоящее время нет четкого определения, в каких случаях  орган опеки откажет, а в каких — даст разрешение и на каких условиях. Разумеется, решение об отказе должно быть мотивировано и оно может быть обжаловано в суде. 

Предварительное разрешение органа опеки  требуется для следующих сделок:

- по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;
- для сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. 
Так, например, предварительное разрешение органа опеки потребуется, даже в том случае, если родители отказываются от имени ребенка от его права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности или соседней комнаты, расположенной  в коммунальной квартире. Это необходимо, поскольку в данном случае происходит отказ от принадлежащих подопечному (ребенку) прав, - говорит Рузиля Кашшапова.
Кроме того, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование. 

К СВЕДЕНИЮ

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Правовые последствия совершения сделок без предварительного разрешения органа опеки и попечительства

При совершении сделки от имени подопечного без получения разрешения органа опеки и попечительства, последний, при обнаружении подобного факта, обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора.  
При расторжении подобного договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном (попечителем).
Таким образом, сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних, является ничтожной! Сделка, направленная на отчуждение имущества несовершеннолетнего  без предварительного согласия органа опеки,  - оспоримой!

Кто вправе совершать сделки от имени несовершеннолетнего ребенка

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории:    лица в возрасте от 14 до 18 и малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятельно, но с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. То есть договор будет подписывать несовершеннолетний ребенок (начиная с 14 летнего возраста) сам, а родители ставить в договоре отметку «Согласен». 
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, совершать сделки от их имени могут только родители, усыновители или опекуны. 

                 Случаи, когда  разрешение органа опеки и попечительства, не требуется

Согласие органа опеки не понадобится, если недвижимость покупается или дарится несовершеннолетнему.
Если происходит покупка, предположим, с рассрочкой платежа или за счет кредитных (или заемных) средств, а также средств материнского капитала, при которых возникает залог в силу закона, то в этом случае также не требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства, поясняет Рузиля Кашшапова.

Требования к документам для регистрации сделок с участием несовершеннолетних
      
Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. 
Документы на госрегистрацию нотариально удостоверенного договора вправе предоставить одна из сторон сделки или нотариус. Если документы предоставлены в бумажном виде, срок регистрации составит 5 рабочих дней. Если в электронной форме -  1 рабочий день.